Vor einem Haus in New York ist ein „For Sale“-Schild zu sehen.
Shannon Stapleton | Reuters
Die Verlangsamung des ansonsten brandheißen Immobilienbooms war erstaunlich schnell.
Der US-Immobilienmarkt schoss während der Pandemie in die Höhe, als Menschen, die nach Hause zogen, nach neuen Wohnorten suchten, was durch rekordniedrige Zinssätze angekurbelt wurde.
Anlagenachrichten
Jetzt melden Immobilienmakler Schlangen von Käufern außerhalb der offenen Häuser und Bieterkriege auf dem Hinterdeck und sagen, dass Häuser zu lange sitzen und Verkäufer gezwungen sind, ihre Besichtigungen zu reduzieren.
Dies lässt potenzielle Käufer und Verkäufer fragen, wo sie stehen.
„Da Rezessionssorgen die Verbraucheraussichten belasten, hat unsere Umfrage bei vielen Käufern Unsicherheit geschaffen“, sagte Daniel Hale, Chefökonom bei Realtor.com.
Hier sind die Schlüsselfaktoren hinter dem auf den Kopf gestellten Wohnungsmarkt.
Hypothekenzinsen
Ein wesentlicher Treiber der Rezession sind steigende Hypothekenzinsen. Die durchschnittliche Rate der 30-jährigen Festhypothek, dem heute beliebtesten Produkt, das mehr als 90 % aller Hypothekenanträge ausmacht, startete in diesem Jahr bei genau 3 %. Laut Mortgage News Daily sind es jetzt über 6 %.
Das bedeutet, dass eine Person, die ein Haus im Wert von 400.000 US-Dollar kauft, jetzt 700 US-Dollar mehr haben wird als im Januar.
Hoher Preis, geringes Angebot
Weitere Treiber der Rezession sind hohe Preise und geringes Angebot.
Laut dem S&P Case-Shiller National Home Price Index sind die Preise jetzt 43 % höher als zu Beginn der Coronavirus-Pandemie. Laut Realtor.com ist das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern Anfang September um 27 % gestiegen. Obwohl dieser Vergleich groß klingt, reicht er immer noch nicht aus, um den Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern im Laufe der Jahre auszugleichen.
Der aktive Bestand ist immer noch 43 % niedriger als 2019. Neue Angebote gingen Ende September ebenfalls um 6 % zurück, was bedeutet, dass Verkäufer besorgt sind, dass mehr Häuser zu lange auf dem Markt bleiben.
Paul Legere ist ein Käuferagent bei der Joel Nelson Group in Washington, DC, der sich auf das umkämpfte Viertel Capitol Hill konzentriert, und er sagte, er habe nach dem Labor Day einen Anstieg der Angebote um 20 auf 171 gesehen. Er nennt den Markt jetzt „aufgebläht“. Im Vergleich dazu wurden im März nur 65 Häuser zum Verkauf angeboten.
„Es ist eine sehr traditionelle Bestandspumpe nach dem Labor Day und es wird sehr aufschlussreich sein zu sehen, wie der Markt die neuen Bestände im Laufe einer Woche aufnimmt“, sagte er. „Sehr.“
Das Inventar erleidet landesweit einen Schlag, da weniger Käufer ihre Modelle besichtigen und Hausbauer die Produktion kürzen. Laut der US-Volkszählung gingen die Baubeginne für Einfamilienhäuser im Juli gegenüber Juli 2021 um 18,5 % zurück.
Die Stimmung der Bauherren auf dem Einfamilienhausmarkt Laut der National Association of Home Builders fiel sie im August zum ersten Mal seit einem kurzen Rückgang zu Beginn der Pandemie in den negativen Bereich. Bauherren berichten von geringeren Umsätzen und schwächerem Käuferverkehr.
„Die strenge Geldpolitik der Federal Reserve und die anhaltend hohen Baukosten haben zu einer Immobilienrezession geführt“, sagte NAHB-Chefökonom Robert Dietz in einem Bericht vom August.
Nur wenige Käufer bleiben hängen
Doch trotz eines noch teureren Verkaufsmarktes und eines ebenso teuren Mietmarktes sind die Käufer nicht ganz verschwunden.
„Die Daten deuten darauf hin, dass einige Eigenheimkäufer einen Silberstreif am Horizont in Form eines abkühlenden Wettbewerbs für mehr zum Verkauf stehende Eigenheimoptionen finden“, sagte Hale von Realtor.com. „Insbesondere für Käufer, die bei der Erkundung kleinerer Märkte kreativ sind, wird dieser Herbst relativ bessere Möglichkeiten bieten, innerhalb des Budgets ein Zuhause zu finden.“
Die Hauspreise beginnen endlich abzukühlen. Laut dem Hypothekentechnologie- und Datenanbieter Black Knight fiel er von Juni bis Juli um 0,77 %, der erste monatliche Rückgang seit fast drei Jahren.
Obwohl der Rückgang gering erscheinen mag, ist es der größte Preisrückgang in einem Monat seit Januar 2011. Es war die zweitschlechteste Juli-Performance seit 1991, nach dem Rückgang um 0,9 % im Juli 2010 während der Großen Rezession.
Billige Leiden
Dieser Preisverfall wird jedoch wenig dazu beitragen, die durch steigende Hypothekenzinsen verursachte Erschwinglichkeitskrise zu verbessern. Obwohl die Zinsen im August leicht gesunken sind, sind sie diese Woche wieder stark gestiegen, was die Woche mit den niedrigsten Immobilienpreisen seit 35 Jahren bedeutet.
Derzeit erfordern die monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen für ein durchschnittliches Eigenheim mit einer 30-jährigen Hypothek und 20 % Anzahlung 35,51 % des durchschnittlichen Einkommens. Das ist laut Andy Walton, Vizepräsident für Unternehmensforschung und -strategie bei Black Knight, ein leichter Anstieg gegenüber dem vorherigen 35-Jahres-Hoch im Juni.
In den fünf Jahren, bevor die Zinsen zu steigen begannen, blieb diese Rendite konstant bei etwa 20 %. Obwohl die Immobilienpreise in den Jahren 2020 und 2021 steigen werden, werden die rekordtiefen Zinssätze den Anstieg ausgleichen.
„Da die Herausforderungen der Erschwinglichkeit eine große Rolle bei der Veränderung der Dynamik des Wohnungsmarktes spielen, wird sich die jüngste Erholung der Immobilienpreise wahrscheinlich fortsetzen“, sagte Walton.
Ein neuer Bericht des Immobilienmaklerunternehmens Redfin ergab, dass die Nachfrage von Eigenheimkäufern zwar im August etwas angezogen hat, aber ein kürzlicher Anstieg der Hypothekenzinsen letzte Woche sie wieder einschläfern ließ. Sep. Weniger Menschen haben in der Woche bis zum 3. März bei Google nach „homes for sale“ gesucht – 25 % weniger als im Vorjahr, heißt es in dem Bericht.
Der Nachfrageindex von Redfin, der die Anfragen von Redfin-Agenten nach Hausbesichtigungen und anderen Hauskaufdiensten misst, zeigte, dass die Nachfrage in den sieben Tagen bis zum 4. September ab Juni 2022 um 18 % gestiegen ist, aber im Jahresvergleich immer noch um 11 % zurückgegangen ist. Jahr.
„Der Wohnungsmarkt kühlt sich um diese Jahreszeit immer ab“, sagte Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin, „aber ich gehe davon aus, dass der diesjährige Herbst und Winter besonders kalt sein wird, da die Verkäufe mehr als sonst austrocknen.“
„Student. Aufreizend bescheidener Denker. Entschuldigungsloser Analytiker. Extremer Entdecker. Subtil charmanter Bacon-Enthusiast.“
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