Können Amerikaner wieder ein Haus kaufen?

Als die Hypothekenzinsen letzte Woche den höchsten Stand seit 23 Jahren erreichten, ertönte auf den Märkten und in den sozialen Medien der Ruf: Ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum tot? Ist eine Version des amerikanischen Traums – Eigenheim, Kinder, Grillen im Hinterhof – mit ihr gestorben?

Die Frage ist akut, da die Erschwinglichkeit von Wohnraum seit den Tagen der extrem niedrigen Zinsen im Jahr 2021 um fast die Hälfte gesunken ist, so die National Association of Realtors.

Nach Angaben des Verbands fehlten der durchschnittlichen Familie im August bereits 9.000 US-Dollar an Einkommen, das für den Kauf eines durchschnittlichen bestehenden Eigenheims erforderlich wäre, und der jüngste Preisanstieg seitdem hat weitere fünf Millionen amerikanische Haushalte unter die Benchmark gebracht, um sich für einen Kredit von 100.000 US-Dollar zu qualifizieren. 400.000 US-Dollar, nach Johannes. Burns Immobilienberatung. Bei einem Hypothekenzins von 3 % könnten 50 Millionen Familien einen Kredit dieser Größenordnung erhalten. Jetzt sind es 22 Millionen.

Während ein Rückgang der Treasury-Renditen diese Woche die 30-jährige Festhypothek wieder unter 8 % brachte, gibt es keine schnelle Lösung.

Das anrechenbare Jahreseinkommen für den durchschnittlichen Eigenheimpreis im Jahr 2020 betrug 49.680 US-Dollar. Mittlerweile beläuft sich der Betrag laut NAR auf mehr als 107.000 US-Dollar. Redfin beziffert die Zahl auf 114.627 US-Dollar.

„[These are] „Erstaunliche Zahlen erschweren die Erschwinglichkeit eines Eigenheims für viele amerikanische Familien, insbesondere für diejenigen, die ihr erstes Eigenheim kaufen möchten“, schrieb der Anleihemarktexperte Mohamed El-Erian, der unter anderem als Berater für die Allianz tätig ist, auf X.

„Es ist eine sehr besorgniserregende Entwicklung für Amerika“, sagte Lawrence Yun, Chefökonom bei NAR.

Laut Lyon hängt die Erschwinglichkeit von drei großen Zahlen ab: Haushaltseinkommen, Hauspreis und Hypothekenzins. Da die Einkommen seit 2019 steigen, sind die Zinssätze das größte Problem. Als sie niedrig waren, überdeckten sie den Anstieg der Immobilienpreise, der Ende 2020 begann, und halfen Menschen, die in Gegenden wie Florida, Austin, Texas und Boise, Idaho zogen, von ihrem neuen Zuhause aus in ihren alten Städten zu arbeiten. Jetzt schmälern steigende Zinssätze die Erschwinglichkeit, auch wenn die Einkommen stark steigen und die Immobilienpreise größtenteils an den großen Zuwächsen festhalten, die sie während der Corona-Krise erzielt haben.

„Bei dem aktuellen Hypothekenzins von 8 % müssen Sie die Hypothek abbezahlen[s] 38 % des Durchschnittseinkommens, sagte Mark Zandi, Chefökonom bei Moody’s Analytics. Der Hypothekenzins muss auf 5,5 % sinken, der mittlere Hauspreis muss um 22 % sinken oder das mittlere Einkommen muss um 28 % steigen. Oder eine Kombination der drei Variablen.“

Unterdessen stieg die Nachfrage nach Hypotheken mit variablem Zinssatz aufgrund der allgemeinen Verlangsamung der Hypothekenanträge auf den höchsten Stand seit einem Jahr.

Was sich ändern muss, um Wohnen wieder bezahlbar zu machen

Die drei Indikatoren stehen vor einem schwierigen Weg zur „Normalität“ und von hier ist es noch ein langer Weg. Einige Zahlen erklären, warum.

Die National Association of Realtors misst die Erschwinglichkeit anhand des 34 Jahre alten Housing Affordability Index (HAI). Es berechnet, wie viel Einkommen eine durchschnittliche Familie haben muss, um die Kosten eines durchschnittlichen derzeitigen Eigenheims zu decken, das laut NAR derzeit etwa 413.000 US-Dollar kostet. Wenn der Index 100 beträgt, bedeutet dies, dass die durchschnittliche Familie über genügend Einkommen verfügt, um dieses Haus mit einer Anzahlung von 20 % zu kaufen. Der Index geht davon aus, dass ein Haushalt 25 % seines Einkommens für Kapital und Zinsen zahlen möchte.

Der langfristige durchschnittliche HAI liegt bei 138,1, was bedeutet, dass der durchschnittliche Haushalt typischerweise über ein Polster von 38 % verfügt. Sein Allzeithoch lag 2013 nach der Immobilien- und Finanzkrise von 2008 bei 213.

Derzeit liegt dieser Indikator bei 88,7.

Einige Szenarien unter Verwendung von NAR-Daten helfen zu zeigen, wie weit die durchschnittliche Erschwinglichkeit zwischen 1989 und 2019 zurückblieb und was nötig wäre, um sie wieder in einen typischeren Bereich zu bringen, da der 30-jährige nationale Durchschnitt am Dienstag auf 7,98 % fiel.

• Wenn die Immobilienpreise stabil bleiben, müssten die Zinsen auf 3,55 % sinken, um zum historischen Durchschnitt zurückzukehren.
• Bei einem Preisanstieg um 5 % dürften die Sätze auf 3,16 % sinken.
• Wenn die Sätze gleich bleiben, das Einkommen jedoch um 5 % steigt, sollten die Sätze auf 3,95 % sinken.
• Wenn der Hypothekenzins bei etwa 8 % gehalten wird, müssen die durchschnittlichen Immobilienpreise um 35 % auf 265.000 US-Dollar sinken.
• Wenn die Zinssätze bei 8 % und die Preise auf dem aktuellen Niveau bleiben, dürften die Einnahmen um 63 % steigen.

Aber diese Zahlen unterstreichen die Herausforderung, die Erschwinglichkeit wieder auf das Niveau zu bringen, das die Amerikaner gewohnt sind.

Um zu der Erschwinglichkeit zurückzukehren, die die Menschen während der extrem niedrigen Zinsen der Pandemie genossen haben, wird mehr als das nötig sein: Der HAI erreichte in diesem Jahr einen Jahresdurchschnitt von 169,9, ein Niveau, von dem nur wenige glauben, dass es in absehbarer Zeit wiederkommen wird.

Die Erschwinglichkeit ist teilweise deshalb angespannt, weil die Immobilienpreise laut NAR seit 2020 um 38 % gestiegen sind, vor allem aber aufgrund des Anstiegs der durchschnittlichen Zinssätze von 3 % im Jahr 2021 auf 8 % letzte Woche. Das ist ein Anstieg um 167 %, was zu einer Erhöhung der monatlichen Zahlungen für ein neu gekauftes Haus um 1.199 US-Dollar pro NAR führt.

Hohe Löhne sind von Vorteil, reichen aber nicht aus

Steigende Einkommen werden helfen, und das mittlere Haushaltseinkommen ist seit 2020 um 16 % auf mehr als 98.000 US-Dollar gestiegen. Aber das reicht nicht aus, um die Erschwinglichkeitslücke zu schließen, ohne einen größeren Anteil des Gehalts der Haushalte für Hypotheken aufzuwenden, sagte Zandi.

Doug Duncan, Chefökonom bei Fannie Mae, sagte, dass unabhängig von den ersten Zahlen die Ausrichtung der Geldpolitik verhindern werde, dass Einkommen das Wohnungsproblem lösen könne. Duncan sagte, die Fed erhöhe die Zinsen genau deshalb, weil sie der Meinung sei, dass die Löhne schnell genug steigen, um die Inflation nach Corona anzukurbeln. Er sagte, dass die Lohnzuwächse im Jahresvergleich in den jüngsten Arbeitsmarktdaten auf 3,4 % gesunken seien und die Fed ein geringeres Lohnwachstum wünsche.

Ein Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise könnte helfen, aber es sieht nicht so aus, als würden sie deutlich sinken. Selbst wenn die Immobilienpreise sinken, wird dieser Trend nicht nachhaltig sein, es sei denn, Amerika baut Millionen zusätzlicher Häuser.

Nachdem die Preise von 2019 bis Anfang 2022 in die Höhe geschnellt sind, hätte man leicht davon ausgehen können, dass es zu einer größeren Preiskorrektur kommen würde, aber dazu kam es nicht. In den meisten Märkten beginnen die Preise leicht zu steigen. Nach Angaben der Realtors Association fiel der Durchschnittspreis eines bestehenden Hauses Ende 2022 um mehr als 35.000 US-Dollar, ist aber seit seinem Tiefststand im Januar um 45.000 US-Dollar gestiegen.

In Amerika gibt es nicht genügend neuen Wohnraum

Der Hauptgrund dafür ist, dass zu wenige Häuser zum Verkauf stehen, wodurch die Gesetze von Angebot und Nachfrage nicht richtig funktionieren. Auch wenn die Nachfrage durch Erschwinglichkeitsprobleme beeinträchtigt wird, müssen die Käufer da draußen um sehr wenige Häuser konkurrieren, um die Preise nahezu ausgeglichen zu halten.

„Boomer tun, was sie versprochen haben. Sie altern an Ort und Stelle“, sagte Duncan. „Und die Generation X ist bereits an Hypotheken zu 3 % gebunden. Es liegt also an den Bauherren.“

Darryl Fairweather, Chefökonom von Redfin, sagte, Bauherren seien ein Problem. Sie haben in diesem Jahr ihre Gewinne gesteigert, und der BlackRock-ETF, der die Branche abbildet, ist um 41 % gestiegen, aber Fairweather sagte, sie hätten kaum begonnen, den langfristigen Wohnungsmangel anzugehen, den Freddie Mac vor der Pandemie auf 3,8 Millionen Wohnungen schätzte, eine Zahl, die noch nicht erreicht wurde Von da an wird es wahrscheinlich wachsen.

Sie sagte, dass Bauunternehmen allein in diesem Jahr mit dem Bau von 692.000 neuen Einfamilienhäusern begonnen hätten, davon 1,1 Millionen Wohneinheiten und Wohnungen. Sie fügte hinzu, dass es ungefähr vier Jahre dauern würde, um genügend Häuser zu bauen, um die Vorräte wiederaufzubauen und neue Familien zu gründen. Gleichzeitig hat der Wohnungsbau bereits begonnen, sich zu verlangsamen, und Bauherren ziehen sich von Hypothekenkäufen und anderen Methoden zurück, mit denen sie die Nachfrage angekurbelt hatten.

Es gibt Gründe zu der Annahme, dass weitere Käufer auftauchen könnten. Laut Duncan erreichen die Millennials jetzt den Höhepunkt ihres Eigenheimkaufs und versprechen, Millionen potenzieller Käufer auf den Markt zu bringen, wobei die größten jährlichen Babyboomer bis etwa 2026 ein durchschnittliches Erstkaufalter von 36 Jahren erreichen werden. Fairweather geht davon aus, dass dies mehr Käufer auf den Markt bringen wird, die Preise jedoch unweigerlich wieder in Richtung des vorherigen Höchststands drücken werden, für den es bereits Anfang des Jahres Anzeichen gab, als die Hypothekenzinsen Anfang März auf 6 % fielen.

„Wir brauchen noch zwei Jahre, um in diesem Tempo zu bauen, und aufgrund der hohen Zinsen können wir die Nachfrage nicht aufrechterhalten“, sagte Fairweather.

Die Fed und der Anleihenmarkt sind große Probleme

Ökonomen sagen, dass es derzeit zwei Probleme mit den Hypothekenzinsen gibt. Das eine ist eine Fed, die entschlossen ist, den Sieg bei der Inflation nicht vorzeitig zu erklären, und das andere ist ein überempfindlicher Anleihenmarkt, der überall Inflation sieht, obwohl die Preissteigerungsrate in der gesamten Wirtschaft erheblich zurückgegangen ist.

Allerdings sind die Hypothekenzinsen um 2 Prozentpunkte höher als noch Anfang März 12-Monats-Inflation, der theoretisch eine Absicherung gegen steigende Zinssätze darstellt, fiel von 6 % im Februar auf 3,1 %. Dies liegt immer noch über dem Ziel der Fed von 2 % für die Kerninflation, ist aber ein Maß für die Inflation ohne Berücksichtigung der Kosten für Unterkünfte – wie die Regierung angibt Eine Steigerung von 7 % im letzten Jahr Trotz viel geringerer Rückgänge oder Anstiege der Immobilienpreise, die von privaten Quellen gemeldet wurden – Es betrug 2,1 % oder weniger Seit Mai.

Die Fed hat den Leitzins seither nur um einen Dreiviertelpunkt angehoben, als Teil ihrer „höher für länger“-Strategie – die Beibehaltung höherer Zinssätze, anstatt von nun an aggressiv weitere Zinserhöhungen durchzuführen. Der Hauptgrund für die jüngste Hypothekenrallye ist der Anleihenmarkt, der die Renditen 10-jähriger Staatsanleihen um bis zu 47 % auf ganze 1,6 Prozentpunkte steigen ließ. Darüber hinaus hat sich die traditionelle Spanne zwischen 10-jährigen Staatsanleihen und Hypotheken auf mehr als 3 Prozentpunkte ausgeweitet – 1,5 bis 2 Punkte ist die traditionelle Spanne.

„Es ist schwer, einen Anstieg der Zinssätze zu rechtfertigen, es könnte also einfach an der Volatilität liegen“, sagte Fairweather.

Allerdings gehen nur wenige Ökonomen oder Händler davon aus, dass die Fed die Zinsen senken wird, um den Immobiliensektor zu unterstützen. Fortlaufende medizinische Ausbildung Feedwatch-ToolDie Zentralbank, die auf Terminpreise angewiesen ist, geht davon aus, dass sie, selbst wenn sie die Zinserhöhung beendet oder zumindest kurz davor steht, erst im nächsten März oder Mai mit der Senkung der Zinssätze beginnen wird und danach nur geringfügig. Die Spreads dürften groß bleiben, bis die kurzfristigen Zinssätze unter die längerfristigen Zinssätze für Staatsanleihen fallen, sagte Duncan.

Es kann bis 2026 dauern, bis ein „normaler“ Immobilienmarkt entsteht.

Ökonomen sagen, dass eine Kombination aus höheren Löhnen, niedrigeren Zinssätzen und Preisstabilität eine Kombination aus höheren Löhnen, niedrigeren Zinssätzen und Preisstabilität erfordert, um die Erschwinglichkeit wieder in einen komfortablen Bereich zu bringen, und diese Kombination könnte bis 2026 oder später dauern.

„Der Markt befindet sich in einem völligen Stillstand“, sagte Zandi. „Die einzige Möglichkeit, das Eis aufzutauen, ist eine Kombination aus niedrigeren Preisen, höheren Einkommen und niedrigeren Zinsen.“

In einigen Teilen des Landes wird es laut NAR schwieriger sein. Die Erschwinglichkeit wurde in Märkten wie New York und Kalifornien stärker beeinträchtigt als im ganzen Land, und Märkte mit mittlerem Einkommen wie Phoenix und Tampa sind jetzt genauso unerschwinglich wie in Teilen Kaliforniens Anfang des Jahres.

Bis sich die Bedingungen normalisieren, bleibt der Markt auf kleine Personengruppen beschränkt. Barkäufer werden einen größeren Vorteil als gewöhnlich haben. Wenn ein Käufer bereit ist, in den Mittleren Westen zu ziehen, können die besten Angebote des Landes laut Yoon in Orten wie Louisville, Indianapolis und Chicago gefunden werden, wo relativ geringe Zinssenkungen die Erschwinglichkeit näher an nationale Standards bringen können. Langfristig. Gleichzeitig wird es im ganzen Land große Anstrengungen geben.

„Die Hypothekenzinsen werden nicht auf 3 % zurückgehen, wir werden Glück haben, wenn wir auf 5 % zurückgehen“, sagte Yoon.