NY Community Bancorp gibt 560-Milliarden-Dollar-Immobilienwarnung für Banken bekannt

(Bloomberg) – Der US-amerikanische Gewerbeimmobilienmarkt befindet sich seit Beginn der Covid-19-Pandemie in Aufruhr. Aber Community Bancorp aus New York erinnert uns daran, dass einige Kreditgeber beginnen, den Schmerz zu erkennen.

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Die Entscheidungen der Bank, Dividenden und Rücklagen zu kürzen, ließen ihre Aktien um einen Rekordwert von 38 % fallen und zogen den KBW-Regionalbankenindex auf den schlechtesten Tag seit dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank im vergangenen März. Der japanische Kreditgeber Azora Bank Ltd. warnte vor Verlusten durch Investitionen in US-Gewerbeimmobilien, was zu Kursrückgängen im asiatischen Handel führte.

Die Besorgnis spiegelt den anhaltenden Rückgang der Gewerbeimmobilienwerte und die Schwierigkeit wider, vorherzusagen, welche konkreten Kredite möglicherweise abgewickelt werden. Diese Weichen stellen eine pandemiebedingte Verlagerung auf Fernarbeit und ein rascher Anstieg der Zinssätze dar, die die Refinanzierung für in Schwierigkeiten geratene Kreditnehmer teurer gemacht haben. Der milliardenschwere Investor Barry Sternlicht warnte diese Woche, dass der Büromarkt auf einen Verlust von mehr als einer Billion US-Dollar zusteuere.

Für Kreditgeber besteht ein höheres Risiko höherer Zahlungsausfälle, da einige Vermieter Schwierigkeiten haben, Kredite zurückzuzahlen oder Gebäude aufzugeben.

„Es ist ein großes Problem, mit dem der Markt rechnen muss“, sagte Harold Portwin, Direktor bei Keen-Summit Capital Partners LLC in New York, das sich auf die Neuverhandlung notleidender Vermögenswerte spezialisiert hat. „Die Bilanzen der Banken berücksichtigen nicht die Tatsache, dass es viele Immobilien gibt, die sich bei Fälligkeit nicht amortisieren.“

Moody's Investors Service sagte, man prüfe, ob die Kreditwürdigkeit von Community Bancorp of New York nach den Entwicklungen vom Mittwoch auf Junk herabgestuft werden solle.

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Laut Trepp müssen Banken bis Ende 2025 mit Fälligkeiten bei Gewerbeimmobilien in Höhe von rund 560 Milliarden US-Dollar rechnen, mehr als die Hälfte aller Immobilienkredite werden in diesem Zeitraum fällig. Vor allem regionale Kreditgeber sind in der Branche am stärksten betroffen und leiden noch stärker als ihre größeren Mitbewerber, da sie nicht über große Kreditkartenportfolios oder Investmentbankgeschäfte verfügen.

JPMorgan Chase & Co. wurde im April veröffentlicht. Dem Bericht zufolge machen gewerbliche Immobilienkredite bei kleineren Banken 28,7 % der Vermögenswerte aus, verglichen mit nur 6,5 % bei größeren Kreditgebern. Diese Enthüllung löste eine zusätzliche Prüfung durch die Aufsichtsbehörden aus, die nach den regionalen Bankenturbulenzen im letzten Jahr bereits in höchster Alarmbereitschaft waren.

Obwohl Immobilienprobleme fast vier Jahre nach der Pandemie offensichtlich wurden, befindet sich der Immobilienmarkt in gewisser Weise in einer Flaute: Die Unsicherheit sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern darüber, wie viel die Gebäude wert sind, hat die Transaktionen verlangsamt. Nun wird erwartet, dass die Notwendigkeit, sich mit den bevorstehenden Fälligkeiten der Schulden auseinanderzusetzen – und die Aussicht auf Zinssenkungen durch die Federal Reserve – zu weiteren Deals führen wird, die klarstellen, um wie viel Werte gefallen sind.

Diese Hänge können steil sein. Das Aon Center, der dritthöchste Büroturm in Los Angeles, wurde kürzlich für 147,8 Millionen US-Dollar verkauft, was einer Reduzierung um 45 % gegenüber dem vorherigen Kaufpreis im Jahr 2014 entspricht.

„Banken – Gemeindebanken, Regionalbanken – bringen die Dinge nur sehr langsam auf den Markt, weil sie das nicht müssen, sondern sie behalten, bis sie reif sind“, sagte Portwin. „Sie spielen mit dem, was diese Vermögenswerte wirklich wert sind.“

Mehrfamilienkredite

Zu den Spannungen um kleinere Kreditgeber kommt hinzu, dass nicht vorhersehbar ist, wann und wo Immobilienkredite vergeben werden, wobei einige Zahlungsausfälle das Potenzial haben, verheerende Folgen zu haben. New York Community Bancorp sagte, die Gebührenerhöhung stehe im Zusammenhang mit dem Gebäude und dem Bürogelände der Genossenschaft.

Während Büros ein Nischenbereich für Immobilieninvestoren sind, besteht das größte Immobilienengagement des Unternehmens aus Mehrfamilienhäusern, wobei die Bank Wohnungskredite im Wert von rund 37 Milliarden US-Dollar besitzt. Etwa die Hälfte dieser Kredite ist durch mietpreisgebundene Gebäude besichert, die den 2019 erlassenen Vorschriften des Staates New York unterliegen, die die Möglichkeit der Vermieter, die Mieten zu erhöhen, streng einschränken.

Ende letzten Jahres nahm die Federal Deposit Insurance Corporation einen Abschlag von 39 % in Anspruch, als sie rund 15 Milliarden US-Dollar an Krediten verkaufte, die durch mietpreisgebundene Gebäude besichert waren. Ein weiteres Zeichen für die Herausforderungen, denen sich diese Gebäude gegenübersehen, ist, dass laut einer Treb-Analyse die Ausfallquote bei mietpreisstabilisierten Gebäuden mit verbrieften Krediten in New York City im Dezember bei 4,9 % lag, dreimal so hoch wie bei anderen Wohngebäuden. wurde errichtet.

„Konservativer Kreditgeber“

Community Bancorp aus New York, das letztes Jahr einen Teil der Signature Bank gekauft hat, sagte am Mittwoch, dass 8,3 % seiner Wohnungskredite als kritisch eingestuft würden, was bedeutet, dass bei ihnen ein hohes Ausfallrisiko bestehe.

„NYCB war im Vergleich zur Signature Bank ein sehr konservativer Kreditgeber“, sagte David Aviram, Direktor von Maverick Real Estate Partners. „Da jedoch Kredite, die durch mietstabilisierte Mehrfamilienhäuser besichert sind, im Vergleich zu ihren Mitbewerbern einen höheren Prozentsatz des CRE-Buchs von NYCB ausmachen, könnte die Änderung der Mietgesetze von 2019 größere Auswirkungen haben.“

Der Druck auf Banken, ihr Engagement in Gewerbeimmobilien zu reduzieren, nimmt zu. Obwohl einige Banken im vergangenen Jahr aufgrund der Unsicherheit große Kreditverkäufe zurückhielten, wird nun damit gerechnet, dass sie im Zuge des Auftauens des Marktes mehr Kredite vermarkten werden.

Die Canadian Imperial Bank of Commerce hat kürzlich mit der Vermarktung von Krediten für notleidende US-Büroimmobilien begonnen. Obwohl US-Bürokredite nur 1 % ihres Gesamtvermögensportfolios ausmachen, wurden die Erträge von CIBC durch höhere Rückstellungen für Kreditausfälle in diesem Segment beeinträchtigt.

„Der Prozentsatz der Kredite, mit denen Banken in Verzug geraten sind, ist um ein Vielfaches geringer als die Anzahl der Kredite, die in den Jahren 2024 und 2025 vergeben werden“, sagte Aviram. „Banken sind diesen erheblichen Risiken ausgesetzt, und ein möglicher Rückgang der Zinssätze im nächsten Jahr wird die Bankenprobleme nicht lösen.“

– Mit Unterstützung von Sally Bakewell.

(Updates mit Azora Bank Real Estate Alert in der zweiten Spalte)

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