Die Fed wartete auf die richtigen Daten. Der Wendepunkt ist fast da.

Der Anstieg der Verbraucherpreise zu Beginn des Jahres 2024 hat Bedenken geweckt, dass die letzte Meile auf dem Weg zurück zum Inflationsziel der Fed von 2 % der schwierigste sein wird. Die Marktteilnehmer kamen zu dem Schluss, dass die Inflation „steckengeblieben“ sei, und steigerten ihre Erwartungen an Zinssenkungen, wobei sie manchmal sogar die Möglichkeit in Betracht zogen, überhaupt keine Zinssenkungen vorzunehmen. Der größte Knackpunkt war die Immobilieninflation, die immer noch etwa 2,3 Prozentpunkte über dem Tempo vor der Pandemie liegt. Doch die Inflationsdaten vom April deuten zusammen mit den Frühindikatoren darauf hin, dass es an dieser Front wieder Fortschritte geben könnte.

Dies bedeutet, dass die lang erwartete Abschwächung der Immobilieninflation möglicherweise wieder auf Kurs ist, was für die politischen Entscheidungsträger der Fed weitgehend beruhigend sein dürfte.

Der Wohnungsbau spielt bei den wichtigsten Messgrößen der Verbraucherinflation eine große Rolle. Er macht 34 % des Verbraucherpreisindex und 15 % des persönlichen Verbraucherausgabenpreisindex aus, dem von der Fed bevorzugten Maß für die Verbraucherinflation. In beiden Indizes spiegelt das Gewicht die von Mietern gezahlte Miete und den Mietäquivalent der Eigenheimbesitzer wider. Letzteres zeigt, was ein Hausbesitzer zahlen würde, wenn er ein Eigenheim mieten würde. Preisänderungen werden anhand einer großen Stichprobe von Wohnungsmieten berechnet. Diese Kosten waren in den letzten fünf Jahren auf einem wilden Höhenflug.

Die Pandemie hat die Entscheidungen darüber, wo man arbeitet und lebt, radikal verändert. Die Menschen wollten mehr und unterschiedliche Arten von Wohnräumen. Viele hatten die Mittel, es zu bezahlen, auch dank finanzieller Unterstützung und einer starken Erholung von der Pandemie. Die Folge war ein historischer Anstieg der Wohnungsmieten in den Jahren 2021 und 2022, der weiterhin Nachwirkungen auf die offizielle Inflationsstatistik hat.

Mittlerweile gab es in den letzten Jahren auch einen Boom im Wohnungsbau. Dadurch ließ der Druck auf die Mieten nach. Die meisten Messgrößen der Mieten für neue Mietverträge – die sogenannten Marktmieten – stiegen Ende 2022 nicht mehr an und steigen nun im gleichen Tempo oder langsamer als vor der Pandemie.

Diese Verlangsamung der Marktmietsteigerungen spiegelt sich jedoch nicht vollständig im Verbraucherpreisindex wider. Die VPI-Immobilieninflation betrug im April 5,7 %, verglichen mit einer Rate vor der Pandemie von etwa 3,3 %. Der Unterschied besteht darin, dass der CPI die von allen Mietern gezahlten Mieten (Durchschnittsmieten) erfasst und nicht nur die Gebühren, die Vermieter neuen Mietern berechnen. Im Laufe der Zeit nähern sich die für Mietvertragsverlängerungen berechneten Mieten tendenziell den Marktmieten an, da Vermieter und Mieter neu verhandeln. Der Hauptgrund dafür, dass die offiziellen Messungen der Immobilieninflation hoch blieben, liegt darin, dass diese Konvergenz noch im Gange war.

Der Übergang zu einer kühleren Mietdynamik im Verbraucherpreisindex hat länger gedauert, als viele erwartet hatten. In der Vergangenheit lagen Marktmietenmessungen um etwa zwei bis vier Viertel vor den offiziellen Messungen der Immobilieninflation, was darauf hindeutet, dass wir bis Ende 2023 eine weitere Verlangsamung hätten erleben müssen. Stattdessen verlangsamte sich der Anstieg der Verbraucherpreisindizes für Wohnimmobilien in der ersten Hälfte des Jahres 2020 deutlich Seitdem hat es sich weitgehend seitwärts bewegt. Dies hat dazu geführt, dass einige Marktteilnehmer und politische Entscheidungsträger ihre Erwartungen an eine niedrige Inflation im Immobiliensektor in Frage stellen.

Es gibt allen Grund zu der Annahme, dass wir kurz vor einem Wendepunkt stehen. Während die Mietvertragsverlängerungen eine Zeit lang noch mit dem pandemiebedingten Anstieg der Mieten Schritt hielten, zeigen die meisten Indikatoren, dass die durchschnittlichen Mietniveaus diesen Anstieg inzwischen vollständig aufgeholt haben. Sollte die Aufholphase enden, dürfte sich das Tempo des Anstiegs der Durchschnittsmieten in den kommenden Monaten weiter verlangsamen.

Die überdurchschnittlich lange Konvergenzphase hat einige zu der Frage veranlasst, ob sich die Stabilität der Marktmieten vollständig in den offiziellen Messungen der Immobilieninflation widerspiegeln wird. Skeptiker weisen darauf hin, dass privat erstellte Messgrößen für Marktmieten auf anderen Stichproben als der VPI basieren und möglicherweise nicht repräsentativ für die gesamte städtische Bevölkerung der USA sind. Regierungsforscher haben damit begonnen, einen Index der Mieten neuer Mieter zu veröffentlichen, der aus derselben Stichprobe wie der CPI berechnet wurde, und bestätigen, dass die Durchschnittsmieten ab dem vierten Quartal 2023 die Marktmieten erreicht haben. Der NTR unterliegt einer Überarbeitung, in der Regel jedoch die neuesten Datenpunkte Bei größeren Revisionen werden nachfolgende Revisionen kleiner ausfallen. Es ist erwähnenswert, dass die Konvergenz im vierten Quartal 2023 auch nach einer Überprüfungsrunde bestehen bleibt.

Angesichts der größtmöglichen Bandbreite verfügbarer Informationen ist es wahrscheinlich nur eine Frage der Zeit, bis sich die Immobilieninflation weiter verlangsamt und die Gesamtinflationsrate wieder dem 2-Prozent-Ziel der Fed entspricht. Der CPI-Bericht vom April bestätigte weitere Fortschritte: Die Miete für Mieter stieg im Vergleich zum Vormonat um 0,35 %, was den langsamsten Anstieg seit August 2021 darstellt, kurz bevor wir in eine Phase des Mietwachstums der Superlative eintraten.

Unser Verständnis der grundlegenden Details ist, dass die Verlangsamung der Marktmieten in den offiziellen Inflationsdaten nach einer Pause in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 wieder einsetzt. Die Fed sagte, sie gehe „nicht davon aus, dass es angemessen sein wird, die Mieten zu senken …“ [interest rates] Um mehr Vertrauen zu gewinnen, dass sich die Inflation nachhaltig in Richtung 2 % bewegt. In vielen Bereichen außerhalb des Wohnungsbaus sind bereits erhebliche Fortschritte zu verzeichnen. Ein Abwärtstrend der Immobilieninflation dürfte der Vertrauensschub sein, auf den die Fed gewartet hat.

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