Chinas größter Hausbauer kämpft ums Überleben, während sich die Wirtschaftskrise verschärft

Als Country Garden, der größte Entwickler in Chinas zunehmend turbulentem Immobiliensektor, im April seinen Jahresbericht veröffentlichte, war das eine Überraschung. Cover-Design Wiederauflebende Hoffnung: Der Phönix breitet seine Flügel aus.

Das Unternehmen sagte, das Bild zeige, dass die chinesische Wirtschaft „wieder auf dem richtigen Weg“ sei und dass dieses Jahr „das Wachstum neue Höhen erreichen“ werde.

Das war Wunschdenken.

Kurz nach der Veröffentlichung des Berichts verlor Chinas beginnende wirtschaftliche Erholung an Fahrt und der ohnehin schleppende Immobilienmarkt begann zusammenzubrechen. Bei Country Garden gingen die Verkäufe unfertiger Wohnungen, ein wichtiger Indikator für künftige Einnahmen, im Juni und Juli um mehr als 50 Prozent zurück, doppelt so schnell wie in den fünf Monaten davor.

In den letzten drei Jahren, als Dutzende großer Immobilienentwickler nach jahrelanger exzessiver Kreditaufnahme in Zahlungsverzug gerieten, war Country Garden eine Anomalie. Doch letzten Monat geriet das Unternehmen mit seinen Zinszahlungen in Verzug – was darauf hindeutet, dass es mit Schulden in Höhe von 187 Milliarden US-Dollar auch von einem finanziellen Zusammenbruch bedroht war.

Country Garden sollte diese Woche 22,5 Millionen US-Dollar erhalten, das Ende einer Nachfrist für versäumte Zahlungen. Am Freitag erhielt das Unternehmen in letzter Minute die Genehmigung der Gläubiger, die ursprünglich für Montag geplante Rückzahlung von auf Yuan lautenden Anleihen im Wert von 537 Millionen US-Dollar bis 2026 aufzuschieben, wie aus von Country Garden geteilten Dokumenten hervorgeht.

Nachdem Country Garden letzte Woche einen Verlust von 7,1 Milliarden US-Dollar für die ersten sechs Monate des Jahres 2023 gemeldet hatte, sagte es, es gebe „wesentliche Unsicherheiten, die erhebliche Zweifel aufkommen lassen könnten“ an seiner Fähigkeit, eine Insolvenz zu vermeiden. Das Unternehmen bemüht sich darum, Bargeld zu beschaffen und seine Gläubiger zu verprellen, indem es Anteile an Immobilien verkauft und Aktien mit einem Abschlag ausgibt.

Es war ein dramatischer Untergang für Country Garden. Der unwahrscheinliche Aufstieg des Unternehmens vom regionalen Hausbauer zum landesweiten Giganten spiegelt den kometenhaften Aufstieg Chinas wider. Nun spiegelt sein Zusammenbruch die Geschwindigkeit und Schwere des Immobilienzusammenbruchs des Landes wider, der die Gesamtwirtschaft zu entgleisen droht.

„So riesig Country Garden auch ist, es ist ein bisschen wie ein Kanarienvogel in einer Kohlenmine“, sagte Kenneth Rogoff, ein Wirtschaftsprofessor an der Harvard University, der ausführlich über China geschrieben hat.

Um den schwächelnden Immobilienmarkt zu stützen, haben die chinesischen Finanzaufsichtsbehörden am Donnerstag eine Reihe von Maßnahmen eingeführt, darunter die Senkung der Mindestanzahlungen für Erstkäufer und die Senkung der Zinssätze für bestehende Hypothekendarlehen.

Diese und andere Maßnahmen reichen möglicherweise nicht aus, um Country Garden zu retten, das Schwierigkeiten hat, seine Schulden zu begleichen.

Viele Country-Garden-Anleihen werden für ein paar Cent pro Dollar gehandelt, was darauf hindeutet, dass die Kreditgeber nur geringe Hoffnungen auf eine Rückzahlung haben. Der Aktienkurs des Unternehmens liegt jetzt unter einem Hongkong-Dollar, ein starker Rückgang für eines der einst größten Privatunternehmen Chinas, dessen Aktien vor fünf Jahren für mehr als 17 HK$ gehandelt wurden.

Country Garden wurde von Yang Guoqiang gegründet, einem ehemaligen Bauern und Bauarbeiter, der in so extremer Armut aufwuchs, dass er laut einem Profil auf einer Regierungswebsite in den ersten 17 Jahren seines Lebens keine Schuhe trug und beinahe gestürzt wäre. Er verlässt die Schule, weil er sich die Studiengebühr von einem Dollar nicht leisten kann.

Das Unternehmen begann 1997 mit der Entwicklung von Immobilien, zu einer Zeit, als China begann, die Regeln für den Privatbesitz von Immobilien zu ändern. Als das Unternehmen 2007 an die Börse ging, teilte es den Anlegern mit, dass eine seiner Stärken darin liege, über große Reserven an kostengünstigem Bauland zu verfügen. Außerdem hieß es, man könne schneller und billiger bauen als die Konkurrenz.

Zwei Jahre vor dem Börsengang übertrug Herr Yang seinen Anteil von 70 Prozent an seine zweite Tochter, Yang Huiyan, die damals Direktorin in der Einkaufsabteilung des Unternehmens war. Als die Aktien von Country Garden an die Börse gingen, wurde Frau Yang, 25, zur reichsten Frau Asiens; ihr Vermögen wurde schließlich auf bis zu 29 Milliarden US-Dollar geschätzt. Frau Yang, die bis letzten März gemeinsam mit ihrem Vater die Vorsitzende war und dann die alleinige Position übernahm, bleibt Mehrheitsaktionärin von Country Garden.

Country Garden expandierte schnell und hielt mit den Urbanisierungsbestrebungen der Regierung Schritt. Es hat sich über die Provinz Guangdong hinaus ausgeweitet und ist aggressiv in die weniger entwickelten Städte der dritten und vierten Klasse Chinas vorgedrungen. Dabei hat es sich den Boom nach 2015 zunutze gemacht, als China im Rahmen eines nationalen Plans zur „Sanierung von Elendsvierteln“ begann, die Bewohner in bar zu bezahlen handeln. In heruntergekommenen Hütten in Städten und Kleinstädten.

Das Unternehmen war durch eine Strategie mit hohem Umsatz erfolgreich: schnell aufbauen, schnell verkaufen und schnell Geld auszahlen. Dies ermöglichte es Country Garden, Häuser billiger zu verkaufen und gleichzeitig höhere Gewinne als die Konkurrenz zu erzielen. Als Immobilien zum Rückgrat der chinesischen Wirtschaft und zu einer großen Investition für viele chinesische Familien wurden, entwickelte sich Country Garden zu einem der größten Unternehmen des Landes, das nicht in Staatsbesitz war.

Country Garden hat in den letzten sechs Jahren mehr Häuser verkauft als jeder andere Bauträger und zog Käufer wie Zhou Qizhou an.

2019 kaufte er eine Wohnung in Country Garden in Enshi, einer kleineren Stadt in Zentralchina. Obwohl Herr Zhou in Shanghai arbeitete, fühlte er sich unter Druck gesetzt, ein Haus zu kaufen, für den Fall, dass er es sich später nicht leisten konnte. Er kaufte eine 115 Quadratmeter große Wohnung für etwa 125.000 US-Dollar und war von der Baugeschwindigkeit und dem niedrigen Preis beeindruckt, obwohl er die Bauqualität als durchschnittlich bezeichnete. Er bereut nur, dass er kurz vor dem Markteinbruch gekauft hat.

„Letztendlich ist Country Garden immer noch eine große Marke“, sagte Herr Chu.

Doch die einst unersättliche Nachfrage nach Immobilien ist verflogen und die chinesische Wirtschaft gerät ins Wanken. Unternehmen wie Country Garden standen unter Druck durch die Auswirkungen verheerender Corona-Lockdowns, das Vorgehen der Regierung gegen die rücksichtslose Kreditaufnahme von Immobilienentwicklern und die jahrelange Bevorzugung staatlicher Unternehmen gegenüber privaten Unternehmen. Der wirtschaftliche Abschwung war in kleineren Städten schwerwiegender, wo die lokale Wirtschaft nicht mit dem Bauboom Schritt halten konnte. Jetzt sind diese Städte voller leerer Wohnungen.

Als Country Garden kürzlich seinen massiven Verlust im ersten Halbjahr bekannt gab, sagte das Unternehmen, es habe „die potenziellen Risiken, die mit seinen unverhältnismäßig großen Investitionen in kleineren Städten verbunden sind, nicht verstanden“.

Bis vor Kurzem galt Country Garden als Überlebender der Turbulenzen in der Branche. Während Peking wenig getan hat, um andere große Hausbauer zu unterstützen, darunter Evergrande, den inzwischen bankrotten Immobilienentwickler, der einst mit Country Garden um die Marktführerschaft konkurrierte, zeigte die Regierung eine größere Bereitschaft, das Unternehmen zu unterstützen.

Als die chinesischen Finanzaufsichtsbehörden im November einen 16-Punkte-Leitfaden zur Unterstützung der Immobilienbranche herausgaben, wurde Country Garden auf eine „weiße Liste“ hochwertiger Entwickler gesetzt, die vorrangig finanzielle Unterstützung und Kreditlinien von staatlichen Banken erhalten sollten. Laut chinesischen Medienberichten.

Country Garden unterhielt viele Jahre lang enge Beziehungen zur regierenden Kommunistischen Partei. Sein Gründer, Herr Yang, arbeitete für die Politische Konsultativkonferenz des chinesischen Volkes, ein nationales politisches Beratungsgremium. Country Garden hat unter dem Motto „Armutsbekämpfung“ proaktiv politische Initiativen wie die Verteilung von Nähmaschinen und landwirtschaftlicher Ausrüstung in armen Gebieten unterstützt.

Selbst als sich die Finanzen von Country Garden verschlechterten, stellte das Unternehmen die Wünsche der politischen Entscheidungsträger in den Vordergrund und schloss den Bau bereits verkaufter Häuser ab. Im vergangenen Jahr wurden fast 700.000 vorverkaufte Einheiten fertiggestellt und in der ersten Hälfte dieses Jahres weitere 278.000 Einheiten.

Allerdings sagte Country Garden in seinem jüngsten Ergebnisbericht, dass das Unternehmen sich auf die Verbesserung seines Cashflows und Kostensenkungen konzentriere. Das Unternehmen beschäftigt derzeit rund 58.000 Mitarbeiter, weniger als die Hälfte der Vollzeitbeschäftigten im Jahr 2018. Das Unternehmen lehnte es ab, über seine allgemeinen Ankündigungen hinaus weitere Kommentare abzugeben.

Im Ergebnisbericht sagte das Unternehmen, es sei „zutiefst bereuen“ über seine aktuelle missliche Lage, fügte jedoch hinzu, dass es „niemals dem passiven Defätismus erliegen“ werde. Als Herr Yang Anfang dieses Jahres bei einer Firmenversammlung eine Ansprache an die Mitarbeiter richtete, forderte er sie auf, durchzuhalten.

Er sagte: „Fall nicht vor Tagesanbruch.“ Laut dem WeChat-Konto des Unternehmens. „Wir müssen leben, bis der Frühling kommt, und der Frühling wird mit Sicherheit kommen.“